平成25年7月号
譲渡所得申告数が増加中！
国税庁から公表された平成24年分の確定申告情報によると、譲渡所得の申告数が増加しているようです。東日本大震災後の需要減からの反動の影響もありますが、首都圏等を中心とした高額取引も活発になったようで、土地等の譲渡所得件数が前年比6.5％（2万6,000人）の増加となりました。1人当たりの所得金額を比較しても平成23年分に比べ10万円増え、平成24年分は1,174万円となっています。株式等の譲渡所得については、特定口座（源泉徴収有）の申告不要の選択者の増加により申告件数は減少しましたが、昨年末の株価高騰の影響を受け、1人当たりの所得金額は、平成23年分に比較し100万円弱の増加となっています。
もっとも、安倍内閣が発足したのが昨年12月26日ですので、今回公表された平成24年分の数値は本格的な安倍内閣の経済政策の影響（期待？）を含んだものではありません。平成25年分はさらに件数、所得金額が増加することになりそうです。
◆消費増税前の駆け込み需要？
民主党政権下で可決された「社会保障と税の一体改革関連法」により、消費税率が平成26年4月1日から8％へ、平成27年10月1日から10％へ引き上げられることが確定しています。しかし、同法律には「経済財政状況の激変にも柔軟に対応する観点から、消費税率引上げの前に、経済状況等を総合的に勘案した上で、消費税率の引上げの停止を含め所要の措置を講ずる」とする文言も記載されています。安倍首相は7月27日の会見で「今年の秋に種々の指標を確認して経済情勢をしっかりと見極めながら判断をしていく必要がある。」と述べています。政府内では1％ずつの引き上げなど増税幅を小幅にとどめるといった案も上っているとのことです。
といっても市場の方は増税だけでなく金利上昇も見込み動きが活発なようです。平成25年9月31日までに請負契約を結んだ場合は、たとえ引き渡しが平成26年4月1日以降であっても税率は5％とされますが、この期限を前に特にアパートなどの賃貸用建物の建築市場が活況のようです。個人が建築する住宅に関しては、増税後であれば住宅ローン控除が拡充されるなど税務上の優遇が受けられるのですが、賃貸用の不動産の場合には特にそのような優遇制度がなく増税と金利上昇の影響を直に受けることになってしまうためでしょう。しかし、材料費上昇と職人不足の影響による建築費の上昇も見受けられるようです。仮に増税後、反動で建築費が3％下がったとしたらとしたら消費税の上昇分3％を打ち消すことになります。結果は誰にもわかりませんが、あまり増税だけに振り回されない方が良いかもしれませんね。
◆特定の事業用資産の買換え特例
アパートやマンションなどの賃貸用不動産の税務上の優遇制度として第一に上げられるのが「特定の事業用資産の買換え特例」になるかと思います。しかし、この特例も平成24年度の税制改正により利用が大幅に制限されてしまいました。同特例を利用すると、通常不動産を売却した場合に、個人であればその譲渡益に対して課される20％の譲渡税を最大80％繰り延べることが可能となります。この制度は、賃貸用不動産を含め事業用の不動産（一定の譲渡資産）を売却して、新たに事業用の不動産（一定の買換資産）を購入した場合に限り適用することができますが、その譲渡資産や買換資産の内容によって範囲が限定されており、要件を満たさなければ適用することができません。中でも比較的使い勝手が良いとされてきたいわゆる措法37条1項9号買換え（国内にある土地等、建物等で所有期間が10年を超えるものを譲渡し、国内にある土地等、建物等へ買換え）について、買換資産とされる「国内にある土地等」の範囲が狭まりました。
① 土地等の面積が300㎡以上のものに限定されました。
② 事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅等（福利厚生施設を除きます。）の敷地の用に供される土地等に限定されることになりました。
まず買換資産となる300㎡以上の土地等は、1つの土地等でなければなりません。複数の買換資産を取得してその合計が300㎡以上となっても適用されません。（譲渡資産は複数の場合であっても適用されます。）また、対象となる買換資産には駐車場が含まれていません。②の用途に係る事業遂行上必要な駐車場を除き、駐車場については適用することができません。例えばマンションの入居者のみが利用する駐車場であれば買換え資産として認められますが、貸し駐車場業の用に供される土地については認められないことになります。マンションに隣接する駐車場であってもそれが外部貸しであれば、その駐車場部分を除いて面積の判定をしなければなりません。
都内のアパマン業で同特例を利用するのは、よほど大規模でない限り難しそうです。
